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土地区画整理事業

  土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設の整備・改善と宅地の利用増進を一体的に進めることにより、健全な市街地の形成を図る事業であり、総合的面整備事業として都市整備に大きく貢献しています。

 注)公共施設という語には、一般的には学校、公共図書館、保健所、上下水道等も含むと解されるのが普通で、日常そのように使用しているが、土地区画整理法では、公共施設を、道路、広場、公園、緑地、河川、水路等に限定されている。

土地区画整理事業の特色

    土地区画整理事業は、次のような4つの特色をもっています。

 地域性

  土地区画整理事業は、地権者自らが土地を所有したまま、まちづくりに参加でき、コミュニティも保存されたまま、まちの発展を行うことができる手法です。

一体性・総合性

  土地区画整理事業により、道路、公園、河川等の公共施設と個々の宅地が総合的、一体的に整備され、優れた都市空間を形成することができます。

柔軟性

  土地区画整理事業は、既成市街地から新市街地までの多様な地域で多様な目的に対応した市街地整備が可能です。また、多様な関連事業との組み合わせもでき、より優れたまちづくりが可能となります。

経済性

  土地区画整理事業は、公共投資とほぼ同額の民間資金(保留地処分金)を財源とする民間活力活用事業です。また、建築物の移転や新築に伴う民間の関連投資の誘発など、大きな経済波及効果が期待できます。

 

土地区画整理事業の概要

  土地区画整理事業は、昭和29年に「土地区画整理法」として制定された事業であり、その手法等について解説します。

 土地区画整理事業のしくみ

換地と減歩

  土地区画整理事業は、地権者の宅地を整形化し、道路や公園等の公共施設を整備・改善し、良好な環境のまちを創る事業ですが、その基本的な考えは、「換地手法」と呼ばれるものです。従前の不整形な宅地(従前地)を、事業により新たな整形化されて使いやすい宅地に変えていくことが「換地」です。

換地とは

 

 この換地に伴い、土地の一部を出し合うことを「減歩」と言います。減歩には公共施設を作るための公共減歩と事業費に充当するための「保留地」を設けるための保留地減歩とに分かれます。減歩により土地が減少した分は、土地の利用のしやすさや環境の向上などの利益となって、権利者の方々に戻ってきます。

整理前後

  また、従前地に対する減歩面積の割合のことを減歩率と言い、区画整理の事業計画を定める際の減歩率とは、平均減歩率のことであり、個々の土地の減歩率は土地の位置、形状、利用状況等を勘案して換地設計の段階で定めていくこととなります。
  なお、公共施設の整備量が多い時などでは、従前地と換地との価格差が逆転することもあり、土地が減価することもあります。この様な場合においては、減価相当額について減価補償金と呼ばれる補償金が生じますが、通常では、施行者が減価補償金相当額をもって土地の先行買収を実施し、減歩緩和を図っています。

  

減歩とは

 生活の継続と補償

  従前地が換地により移動しても、従前地にある借地権や借家権等の権利関係は原則として、換地にそのまま移り、もとの生活や業務を続けることができます。土地区画整理事業で建築物等を換地に移転する場合、建築物の所有者、居住者の方に対しては、通常生ずべき損失及び移転に要する費用が補償金として支払われます。この補償金については、建物移転料、動産移転料、仮住居補償、営業補償等がありますが、建築物の床面積、構造、建築年数、移転方法等により算出されるため、個々の建物により異なります。

清算

  事業が完了した後において、権利者の方々の従前地と換地を比較して、それぞれの土地について不均衡が生じた場合は、金銭の徴収または交付を行い調整することによって公平性を確保します。この金銭のことを清算金と呼んでいます。 

土地区画整理事業の長所

  土地区画整理事業の長所はそのしくみによるところが大きく、そのしくみから生じる特色をとりまとめると、以下のようになります。

面的に総合整備する手法であること

  道路、公園、排水施設等の公共施設の新設、改善を宅地の整備と同時に行うことができます。このため直売方式に比べ、利用度の低い残地が生じない、土地の利用効率を均等かさせること、既存の道路との変則的な交差を生じないこと、道路、上下水道等の整備手順の調整が容易に行っていけます。

民主的手続きによって進められること

  土地区画整理事業は特に、土地所有権等を残しながら権利関係を変える手法であるため、地権者の理解を得ることがきわめて重要です。このため、事業の進捗に関わる重要な内容については、組合施行の場合は組合員で構成する総会(代議員会)の議決を、また公共団体施行等の場合は権利者の中から選ばれた委員で構成する土地区画整理審議会の審議を経て定めることとされています。さらに、事業施行の各段階において事業計画、換地計画の縦覧、意見書の提出等、民主的な手続きが制度として組み込まれています。

公共施設の整備についてその受益を権利者に公平に配分できること

  地区に必要な都市施設の用地を、各権利者に、受益の度合いに応じた減歩等により公平に負担を求めることが出来ます。また、各権利者は公平に開発利益を受け、有効な土地利用が行われるようになります。

既存のコミュニティを維持できること

  直接買収方式と異なり、地権者が施行後も地区内に残れるとともに、土地利用の改善が図られるので、コミュニティがより良い形で維持できます。

多様な事業目的に対応できること

  既成市街地、周辺スプロール地域、新開発予定地、商業地域、工業地域、住居地域、流通センター等、 いずれの地域でも柔軟に対応できます。既成市街地では都市基盤の整備により、近代的な商店街の形成、建物の高層化が図られ、学校用地、住宅団地用地がばら買いされた地域、或いは形状の悪い地域では、目的に合わせた土地の集約化、区画の整形化を図ることができます。また、新規開発事業の場合には、住宅地の開発はもとより、工業団地の造成、流通センターの建設、レクリエーション都市の建設等の基盤整備にも適し、多様な目的に活用されています。

お問い合わせ

まちの再生部地域整備室都市整備課

住所:〒669-1595 三田市三輪2丁目1番1号

電話番号:079-559-5016

ファクス番号:079-559-7130

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